Hoe werkt de ontruimingsbescherming bij de huur van een bedrijfsruimte?

Na de opzegging van de huurovereenkomst geniet de huurder van een bedrijfsruimte soms ontruimingsbescherming. De wettelijke ontruimingsbescherming is echter beperkt en de verlenging ervan is onzeker. Een deugdelijke opzegtermijn biedt meer bescherming. We leggen het voor je uit.

Twee soorten bedrijfsruimtes

Het huurrecht kent twee soorten bedrijfsruimtes. Enerzijds is er de winkelruimte of de 290-bedrijfsruimte. Het gaat hierbij niet alleen om winkelruimtes maar om alle voor het publiek toegankelijke ruimtes waar producten of diensten worden geleverd. Ook een restaurant of een strandbar valt hier dus onder. Daarnaast is er een restcategorie die de 230a-bedrijfsruimte of de overige bedrijfsruimte wordt genoemd.

De regels die van toepassing zijn, zijn afhankelijk van het type bedrijfsruimte. Omdat een winkelruimte sterk afhankelijk is van de locatie – verplaats maar eens een hip en bruisend restaurant van het historische centrum naar de havenbuurt­ – geniet de huurder hier extra bescherming. Voor een 230a-bedrijfsruimte is dat in theorie minder het geval. Een kantoor kan enkele straten verder net dezelfde activiteiten uitvoeren. Hier speelt de contractsvrijheid een belangrijkere rol.

Ontruimingsbescherming bij de 230a-bedrijfsruimte

Hoewel de huurder van de overige bedrijfsruimte minder bescherming geniet, wil dat niet zeggen dat de huurder zomaar aan zijn lot wordt overgelaten. De ontruimingsbescherming is daar een goed voorbeeld van.

In principe eindigt de huurovereenkomst nadat deze is opgezegd. In theorie moet de huurder dan vertrekken. Het kan natuurlijk dat de huurder nog geen andere ruimte heeft gevonden of dat er problemen opduiken. Daarom geniet de huurder nog even ontruimingsbescherming tegen zijn verhuurder. Deze ontruimingsbescherming geldt standaard voor twee maanden vanaf het moment van de aanzegging van de ontruiming. Daar hoeft de huurder dus niks voor te doen.

Binnen deze periode van twee maanden kan de huurder bij de rechter een verzoek indienen om de ontruimingsbescherming te verlengen. Doet de huurder dit niet, dan moet hij na twee maanden het gebouw echt wel hebben verlaten.

Terwijl de ontruimingsbescherming loopt, moet de huurder een gebruiksvergoeding betalen. Deze gebruiksvergoeding is gelijk aan de laatste maandelijkse huurprijs.

Verlenging van de ontruimingsbescherming

Wanneer de huurder een verzoekschrift bij de rechter indient, blijft de ontruimingsbescherming lopen tot de rechter een uitspraak heeft gedaan. Een slimme huurder zal daarom altijd wachten tot het einde van de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden. Zo geniet hij maximaal bescherming.

De rechter kan het verzoek afwijzen of toewijzen en dit voor maximaal één jaar. Nadien kan de huurder dit wel nog maximaal twee keer herhalen. Bij zijn beoordeling maakt de rechter altijd een belangenafweging. Wanneer de rechter merkt dat de belangen van de huurder ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder, kan hij tot de verlenging van de ontruimingsbescherming overgaan. In het andere geval kan hij de aanvraag afwijzen.

Bij zijn belangenafweging houdt de rechter met alle factoren rekening. Factoren die bijvoorbeeld in het voordeel van de huurder spelen: er zijn geen soortgelijke gebouwen in de regio te vinden, de huurder moet door de opzegging ook op zoek naar een passende woning of de huurder heeft veel personeel in dienst dat anders geen werkplek meer heeft. Soms weegt het belang van de verhuurder echter zwaarder door, bijvoorbeeld wanneer de verhuurder al lang van tevoren heeft opgezegd of het gebouw ook zelf dringend nodig heeft om een opzegging op te vangen.

Als de rechter de ontruimingsbescherming toekent, geldt ook hier dat de huurder een gebruiksvergoeding moet betalen ter hoogte van de laatste maandelijkse en eventueel geïndexeerde huurprijs. De partijen kunnen de rechter wel verzoeken om een hogere of net lagere gebruiksvergoeding vast te leggen.

Passende opzegtermijn biedt een betere bescherming

Hoewel de huurder van een overige bedrijfsruimte ontruimingsbescherming geniet, is het een onzekere procedure waarbij ook het belang van de verhuurder een rol speelt. Voor een betere bescherming is het dan ook aangewezen om een passende opzegtermijn op te nemen in de huurovereenkomst. Daarnaast zijn er nog een aantal zaken waarop je moet letten.

Wil je een bedrijfsruimte huren en een voorgelegde huurovereenkomst even laten nakijken op risico’s? Plan dan een telefonische intake in en een van onze juristen helpt je verder.